農地転用
農地の活用方法について
当事務所の周辺地域には多くの農地がありますが、使われなくなった農地のことを耕作放棄地、遊休農地、休耕田、遊休地、などと呼びます。当事務所には以下の様な農地、休遊地に関する様々なご相談をいただきます。
・親が農家だけど誰も継ぐ予定がない。親が死んだら土地どうしよう。
・農地を相続したけど、使い道がない。
・活用していない農地の固定資産税が無駄にかかっているので何とかしたい。
・農地を宅地などに転用して、活用したいと考えている。
・農地を相続で名義変更しても使う予定がないので、手続の費用がもったいない。どうすればよいか
このような場合には、様々な活用方法が考えられますが、その一部をご紹介します。
・太陽光パネルを設置して安定収益を得る。
・宅地として転用し、アパートやマンションなどを建設、家賃収入を得る。
・駐車場やトランクルームとして活用、安定収益を得る
・JA等を通して耕作希望者に貸付する。
他にも様々な活用方法がありますが、同時に考えなければならない事も沢山あります。
・農業を辞めたら土地の固定資産税はどう変わるのか
・人に土地を貸した場合、将来どんな事が起こりうるのか
・相続税はどう変わるのか。節税になるのか
・土地を売った場合、税金はどうなるのか
・アパ－ト等を建てた場合の税金はどう変わるか、収益を得られるのか
当事務所はこれまで沢山の農地活用に関するご相談をいただいており、固定資産税の専門家である地元の税理士や住宅メーカーなどとのネットワークがありますので、農地の活用方法でお悩みの方はまず当事務所にご相談下さい。
また、農地は、農林水産省の法規制により農地転用を厳しく監視しており、勝手に宅地等に利用する事はできない決まりがあります。 農地転用を行なう場合には農地転用の申請手続きなど、様々な手続き手順を踏む必要があります。
※2013年3月31日にある一定の条件を満たせば、農地転用手続きなしに太陽光発電パネルの設置が、届出のみで一時許可が下りる様になりました。
農地転用・開発行為
農地転用
農地転用とは
農地転用とは、「農地を農地以外に利用すること」について農地法にて、勝手に農地を農地以外のものに利用することはできないと国の農業保護政策により決められています。
農地を農地以外のものとして利用するには、農地転用の許可・届出が必要になります。
農地転用手続きを行なう上で最初に行なうべきことは、その土地が農地かどうかをお確かめいただく事から始める必要があります。農地かどうかについては、不動産登記簿の「地目」を確認し、もしそこに「田・畑」などが記載されていれば、農地ということになります。
一見すると普通の土地であっても、登記簿上「農地」になっていれば、様々な制限を受けることになります。これから宅地造成・開発などを検討されている方は必ず不動産登記簿でご確認ください。
農地法の制限・違反
例えば、現在活用されていない田畑を転用して宅地として利用したいと思っても、その土地が農地法によって制限を受けていると、建設・開発などができません。農地転用の手続きが必ず必要になります。
もし農地法違反をした場合、工事の中止命令などが出され、工事がストップしますので経済的損失を受けます。つまり農地法違反は、結果的に多大な損害をもたらす可能性があります。このように農地転用手続きは、非常に重要なのです。
農地を転用して、活用することを検討している方は、まず当事務所にご相談下さい。
農地法により制限されること
農地法３条
田や畑である農地は、宅地や山林のように勝手に売ったり買ったりすることは禁止されています。
農地法４条
田や畑である農地の所有者が自分の持っている農地を宅地等に転用しようとする場合、勝手に転用すると違反になります。
農地法５条
許可申請手続きを経ないで農地を宅地等にして売買することはできません。
農地転用の届出に必要な書類
都市計画法による市街化区域内にある農地を転用する際は農地転用の届出をします。
・農地所有者が自己の為に農地転用する。⇒農地法第４条届出
・自分の農地を農地転用し、他人に賃貸借や売買等をする。⇒農地法第５条届出
必要書類
□届出書（農業委員会の窓口等で配布）
□土地の登記簿謄本
□地図（対象の土地の位置が分かるように示す。）
□各事例によってその他に添付する書類があります。
都市計画法による市街化調整区域にある農地を転用する際は、農地転用の許可を得る必要があります。農地転用の許可申請は、各市町村の農業委員会に対して行ないます。
農業委員会で異議がない場合、1,000㎡未満の農地は県農政事務所または、行政センターに申請書が送付され、県の農業会議で諮問、答申がなされた上で許可が下ります。
1,000㎡以上の農地は、県農政事務所または、行政センターから、さらに県農地課に送付され県の農業会議を経て許可が下りるという流れになります。
ただし、転用しようとする農地が４ｈａを超える場合は、農林水産大臣の許可となるので、上記とは異なります。
農振除外
農地地区域を変更するには
農業振興地域の農用地区域に指定された土地を、農地以外の用途に転用する場合は、農地転用申請に先立ち、農用地区域の変更申請(農振除外申請）を行い、承認されることが必要です。
変更申請に必要な書類を作成し、申請を行います。
農振除外申請について
農用地区域内の農地転用は原則として認められません。
例外的に許可されるのは農業用施設や農道・水路等です。
それ以外の場合は、当該農用地を農用地区域から外す形で市町村の整備計画を変更しなければならず、この場合、県知事の許可が必要となり、農振除外申請が必要です。
農地転用 手続きの流れ
１．申出
農用地区域内の農地を農用地以外の用途に使用することを希望する場合は、市町村が農用地利用計画の変更により農振除外を行った上で、農地転用の許可を受ける必要がありますので、市町村の農業振興地域担当課に、農地転用したいので、農振除外をしてほしい旨の申出をして下さい。
２．協議調整
市町村は、農業委員会、農協、土地改良区等の農業団体等から意見聴取し、協議調整します。
３．変更案作成
市町村は、除外の基準等を勘案して、農用地利用計画の変更案を作成します。
４．公告・縦覧
市町村は、農用地利用計画変更案を公告し、その公告の日から３０日間縦覧します。
５．申出の受付
縦覧後１５日間、農用地利用計画変更案に対する異議の申出を受け付けます。
６．変更協議
市町村は、県知事（地方振興事務所）に対して農業振興地域整備計画の変更について協議を行います。
７．県知事の回答
県知事は、現地調査又は審査会の意見等を踏まえて、適当である場合は同意する旨を回答します。
８．公告・通知
市町村は、同意の回答を受けた場合は、農業振興地域整備計画を変更した旨を公告するとともに、申出者に対して農振除外する旨及び農地転用許可申請手続きを進めるよう通知します。
必要書類
・農用地利用計画変更申出書
・位置図
・事業計画書及び事業計画に係る建物等の配置計画図（1/200～1/1,000程度）
・用排水計画等被害防除措置の内容及びその図面（1/500～1/2,000程度）
非農地証明
非農地証明とは
許可を得ないで農地を農地以外の目的に転用してしまった場合は原状回復命令が発せられます。
しかし、その現状が容易に農地に戻すことができない状況と認められた場合には非農地としての証明が得られることがあります。
非農地証明とは 何らかの理由で登記簿上の地目が農地で、現況が農地でない土地について、一定の基準を満たせば、農地でない証明を発行することをいいます。
対象となる場合
・非農地となってから２０年以上経過し、農地への復元が不可能の場合
・農地法第８２条の２の規定による処分対象ではない農地の場合
・農業振興地域の農用地区域内でない場合
開発行為許可申請制度
開発許可制度とは、都市計画法に基づくもので、一定規模以上の宅地開発については、無秩序な市街化を防止し、災害に強い街づくり等良好な市街地の計画的、段階的な整備を図ることを目的としたものです。
開発許可となる対象
５００㎡以上の土地で開発行為が伴う場合は許可の対象となります。
開発許可の対象となりますと、開発行為の工事が完了しない限り、原則として建築工事をすることはできません。
開発行為許可申請 手続きの流れ
１．事前相談
事前調査書提出して下さい。提出後、７～１０日間の調査期間を経て開発行為の可否を判断します。
２．協議申請
この手続きは、申請者において各公共施設管理者と直接、協議していただきます。
３．公共管理者との同意
４．開発許可申請
５．開発許可
